芭提雅各区域海滩剖析,最全原创总结,附赠项目地图

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发表时间:2019/11/25 17:08

作者:雅居置业

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关键词: 怎样到泰国买房、准备泰国买房、全球房产投资、怎样投资芭提雅房产、在泰国买房投资

文章摘要:双面环海,极度珍贵。这里不仅是一线无敌海景,大部分项目都可以西方北方双面海景。北侧直面泰国最大深水港林查班港,港口的高管和春武里府500强的工程师会选择居住在这里,存在刚需。

很多客户朋友经常会疑惑,芭提雅Pattaya不同的海滩分界线在哪里?每个区域有什么异同点呢?网络上找到的信息严重同质化,搞得一头雾水。

因为一直从事芭提雅的地产,对这些问题当然是了如指掌,干脆我原创写一篇好了,希望可以帮到更多的有缘人。


开篇定个调:

1、本篇纯干货文,也会在最后附赠芭提雅所有区域项目的地图,让你容易的理解不同项目的位置关系,方便你对比楼盘,想要无水印高清版的请私信我,微信:yibayi181,这是行业独一份哦,都是我多年的积累。


2、对于芭提雅每个海滩的主路,我会进行标记,甚至每个区域都是会拆分成小区域的,包括生活配套的位置都会一一呈现。我看网上大部分的文章其实都并不是完全按照中国人的角度标准,也都是3年前的介绍了,有很多区域位置根本就不适合国人购买的。



1、那歌区

也称纳库鲁阿区或者黄艾买提区域,芭提雅北路与那歌路围合成的靠海这部分就是本区域。


特点概述:

双面环海,极度珍贵。这里不仅是一线无敌海景,大部分项目都可以西方北方双面海景。北侧直面泰国最大深水港林查班港,港口的高管和春武里府500强的工程师会选择居住在这里,存在刚需。


真正私家海滩,不隔马路。其他海滩的公寓基本都是要隔一条海滩路,才能到海边,这里则不同,且大部分的海滩是不对外游客开放的,只有所属酒店和公寓可以使用,极大的保证了私密性。如果说隔一条马路,就可以叫一线海景,那这里绝对要算是零线无敌海景了。


纯富人区,高楼最多,安静。那歌区是芭提雅知名的富人区,配套高端,非常适合家庭。整个区域基本没有喧闹的夜场,安静,酒吧还是有的,没那么躁动罢了,非常适合度假享受。高楼不仅仅多,而且由于区域较小,所以扎堆。感官上的震撼效果很强。欧美人口非常多,大多长居于此,无有色人种,安全性也是最高的。


顶级豪华公寓与五星酒店度假村扎堆。芭提雅真正意义上的奢华公寓就是在这,北点、zire、黄艾买提塔、李艾薇拉、Palm、Baan Plai Haad等一众奢华海景高层公寓聚集。温德姆、圣塔拉、拉古那、铂尔曼、Garden Cliff等五星酒店度假村云集,他们都在不断的抬高区域档次。


必玩景点:真理寺,就在海滩顶角的位置,纯木质结构,非常富有文艺艺术气息,这是和芭提雅其他所有景点所不同的。某种程度上,也给本区域定下基调。


沿海土地开发完毕,逐渐绝版,稀缺性够强,二手价猛涨,租赁市场也是极为稳健。但坦诚的讲,本区域内陆有空地尚未开发,但只能建筑二线海景公寓或者矮层围合式水系房,与现有豪华公寓不属于同类,影响很小。


不仅海景绝佳,芭提雅最知名国际学校Regent丽晶国际学校、芭提雅最好的医疗配套:曼谷医院芭提雅分院都是距离很近。


基于以上介绍,这是一片真正投资自住均可的海滩区域,到主城区中心区的距离也算最近的区域之一,但唯独缺陷就是交通情况有待改善,乘坐接驳车比较明智,双条车数量一般,短住15天的话,建议租车租摩托。


区域细分:16巷、18巷,这两条路是最为核心的,最高端。“亿万富翁之街”说的就是这里。




2、北区

纳库鲁阿路、芭提雅北路、素坤逸路,三者围起来的区域就是北区。曼谷医院、邦拉蒙医院都在本区。


很多人习惯把北区也默认为那歌区,严谨的讲,非也。也一定程度说明,两区确实非常近。除了上文提到的3条主路上,比较繁华之外,腹地区域基本是泰国人生活区,除了Posh,几乎无公寓项目。


芭提雅汽车北站在这里,去曼谷很方便。有一家大型Spa连锁店Health Land,有一家大型易初莲花超市。




3、中心区
提起本区域,需要知道8条主路



由南至北,分别是海滩1路、海滩2路、海滩3路,最右侧是素坤逸路。一路最靠南的部分急速名声大噪的步行街,海滩1路和2路都是非常繁华,3路繁华程度就低了不少,在2路和3路之间,有一段叫做“二路半”同样非常繁华,有“小步行街”之称。


由东向西,分别是芭提雅北路、中路、南路。
芭提雅先有步行街再有海滩一路,再有中心区,是这样的发展顺序。各条主路交汇处,往往是繁华的位置,配套多集中于此。
芭提雅的“市中心”,生活配套、商业配套最集中、最成熟的位置。也是最热闹、最喧嚣、最原汁原味的芭提雅夜场文化的鼻祖。


由于是最早发展的,已经无地可建,其他区域的高级海景房项目都必须是一线海景才行,唯独这里不必,能有二线海景都是极为罕见的。二路上有两个明星盘,Sansiri的The Base项目以及SC集团的中心海(Centric Sea)都是让早期投资者赚的盆满钵满,二手市场一直非常受欢迎,很好卖,这种增值是实实在在的增值,增幅这一点来说,其投资价值要比曼谷绝大部分公寓都要靠谱。

租赁市场,就更无需多言了,最早购房的客户,即使长租,现在的租金除以购买时的房价,租售比都能达到10%,大部分业主都会短租,这里是芭提雅最低的空置率。Base二期的Edge项目,即使售价均价已经达到17万泰铢,依然快速售罄,也说明了大家对于这里的认可。


整体而言,区域人口比例年轻化,国际化程度高。游客数量最多的区域,刚需的外国人和在芭提雅工作的本地人,会住在这里。原因也是由于这里最充足的配套。


由于最早开发以及持续最多的游客,导致这里的海水质量相比其他区域较差,水上娱乐项目最丰富的海滩,人造室内景点最集中的地区,泰迪熊博物馆、蒂凡尼人妖秀、信不信由你博物馆集中在这。东方公主号码头和芭提雅的大字地标Logo,都在这里。


很适合投资的区域,如果是养老、家庭出游度假就不太适合了。当然,专门买这里的房子的男性单身客户也不少。


除了Big C、Makro、各种小型的Plaza、Mall之外。标志性的商场:Central Festival也是游客必去,刚投入使用的Terminal 21超大主题商场又对本区域的人流量进一步提升。




4、南区
南区的北侧算是中心区的延伸,比较繁华。整个区域,矮层水系房较多。整体来说靠海有点距离,但超高层项目依然可以看到部分海景。



本区域高端别墅较多,地段非常好,既可享受繁华,又可住的宁静。靠近素坤逸路的位置,分布着多家超市、购物中心、奥特莱斯、夜市、二手市场、家居用品店,可以成为芭提雅最密集的位置。生活旁边,双条车很多。
左侧的塔帕亚路是重要交通干道,连接了新老城区。



5、帕山
帕山全称:帕塔纳克山,是芭提雅的最高点,太平洋观景台就在这,需要芭提雅的精美照片,都是在这拍的。号称是天然氧吧,居住在这里会有更多的凉爽气息,体验独特



帕山的位置其实类似那歌区,同样是北侧西侧双面环海,但真正能看到双面海景公寓极少,原因就在于山体对于视野有遮挡作用。


但是大部分项目都是山海双景,这就很独特,很稀缺了。唯一背山面海的地段,足够稀缺性,亚洲人常说的好风水。这里由于地势高,天气好的时候,也是唯一能看得到对面格兰岛的海滩。


海滩名字是Cozy Beach,虽然靠海,但海滩面积较小,但私密性较强,游客少,海水质量很好。无水上游玩项目,视野景观好。相对而言,适合静静地看,不适合疯狂的玩。


区域整体结构地形不太平缓,整体海拔较高,山坡较多。很像欧洲的一些山城小城市,蜿蜒曲折,交通情况受地形影响,公共交通发展滞缓,双条车少。


不能忽略帕山脚下,还有一片区域是面向中心区海滩的(Pattaya Beach),到达市中心更加便捷,交通方便。即使是步行,到达步行街也就5分钟,且高层房源依然可以看到海景。


距离中心区的距离其实很近,而且在新老城区之间,位置优异。游客来这里的大部分是冲着几家网红餐厅,可以说帕山是网红餐厅最集中的海滩。大家熟知的避孕套餐厅、天空画廊、巧克力工厂都在这,原因都在于地势高,海景视野非常好。算是又一个富人区,欧美人多,尤其北欧人非常喜爱这里。

土地开发殆尽,本区域建议优先考虑高层海景房,这样会减少交通条件相对不便捷的影响。最好的地段早已被皇家克里夫、洲际等几家五星级度假村酒店占据,本区域不管是购买土地还是开发难度都会越来越大。



6、中天
芭提雅最狭长的海滩,长达8公里,且绝大部分都是可供游客使用的。规模性的大型商场较少,但海景餐厅、网红餐厅、特色酒吧、大型本地夜市依然是非常多的,基本生活完全能得到满足,去往中心区的双条车较多。



中天区承载了太多的期待,定位是未来新城区。由于中心区域已经完全饱和,人口过于集中,海滩质量也下降严重,政府很想再造一个市中心。

另一方面,政府也想摆脱芭提雅现有的城市名片,将中天区打造为高端度假区,狭长的海滩面积,内陆腹地的几块绿色空地,也赋予了中天区足够的发展潜力。


中天区现在是整个芭提雅很经济实惠的区域,性价比很高,游客开始逐渐向这里倾斜,水上娱乐活动也开始向中心区看齐。越来越多的酒店开始选址在此。并非最传统的住宅区,但最近几年公寓供应较多,土地价格开始明显走高,虽然不能说是日新月异,但区域经济发展较快,在整个芭提雅来讲首屈一指。


严格来说,如此狭长的区域,其实南北片区的差异还是较多的。请继续关注我们,会有中天分为南北两区,再精细介绍。



7、纳中天
中天海滩的延伸,大部分情况与中天类似,生活配套相对中天区域,要少了一点。但从海滩质量和风景来说,丝毫不落下风。实际海滩面积与中天不相上下,但本区域优质地段更集中一些,呈现两极分化。



有些朋友会感觉偏远,但也有很多客户实地考察之后格外喜欢。高铁站规划和新修曼谷直达高速,这两个利好是一定要被提及的。也就是说从曼谷完全可以坐高铁或者驾车直接来到纳中天。这将会极大提升区域竞争力。


在高速和素坤逸路交叉口的位置,就是最繁华之所在。这里的高端程度直逼那歌,多个奢华海景公寓五星酒店度假村聚集在这,欧美客户不少,甚至还有法国村。


东南亚顶级的游艇码头俱乐部也在这,就这一点而言,可以想象它不会差,反而挺高端。富裕的泰国本地人也会在这里购房。


比较淳朴,无污染。室外露天的景点多集中在芭提雅南侧,比如:七珍佛山、银湖葡萄园、罗摩衍那水上乐园、东芭乐园等,距离纳中天海滩最近。纳中天海滩也很靠近芭提雅的乌塔堡国际机场。相信未来,也会有大量游客住宿在本区域。




8、邦萨瑞


从纳中天继续向南,来到一片最原始、最质朴的海滩,想要享受纯泰式生活的朋友可以考虑。沿海滩遍布多家海鲜餐厅,物美价廉,这里你可以看到渔船,食材都是新鲜打捞的。



没有现代化的超市,本地农贸市场是采购的主要场所。房价低、物价低、欠发展、没有像样的公路主路、没有高楼,有点小渔村的味道。


公寓市场除了del mare项目,几乎没有高层公寓,8层的公寓也很少。区域整体发展速度会较慢,算是泰国人区,外国人很少,但不是没有,毕竟芭提雅的国际化是名不虚传,还是可以看到少量的外国人,其中也包括欧美人。


这里最独特的景观在海边紧连着树林,坐在树林里看近在咫尺的海边也是一种很独特的体验。



9、东区
东区是一个很大的概念,从曼谷一直向南延伸的素坤逸路,把芭提雅间隔成东西两部分,除了刚刚提到的区域之外,几乎都可以称之为东区,也就是素坤逸路的东边,这是纯正的泰国人聚集地,几乎都是平民住房以及别墅联排双拼等,公寓几乎没有。


也分布着许多现代化的别墅社区,房价很低。



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